Deutscher Mieterbund
Kieler Mieterverein e.V.

Auf dieser Seite finden Sie einen Auszug aus mehreren tausend Verfahren der beim Kieler Mieterverein archivierten, regionalen Rechtsprechung. Der Auszug wird sukzessive aktualisiert. Alle Urteile sind beim Kieler Mieterverein vollständig im Wortlaut vorhanden und stehen unseren Mitgliedern auf Anfrage zur Verfügung.

Wir bitten zu bedenken, dass diese Entscheidungen nicht generalisierend auf jeden Einzelfall übertragen werden können und dass durchaus auch einander widersprechende Entscheidungen vorliegen.

 

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Starke Klopfgeräusche der Heizungsanlage während der Heizperioderechtfertigen eine Mietminderung von 30 %

Mit Urteil vom 16.12.2013 hat das Amtsgericht Kiel die Räumungsklage eines Finanzinvestors abgewiesen, der seinen Mieter aufgrund einer fristlosen Kündigung aus der Wohnung klagen wollte. Grund: Der Mieter sei angeblich mit seinen Mietzahlungen im Rückstand. Tatsächlich hatte der Mieter – wie das Gericht festgestellt hat - zu Recht die Miete gemindert, weil starke Klopfgeräusche der zentralen Heizungsanlage die Wohnqualität über 2 bis 3 Winter erheblich eingeschränkt haben. Die Beweisaufnahme hatte ergeben, dass dem Mieter schon bei Vertragsabschluss die Instandsetzung des Mangels zugesagt worden war, ohne dass der Finanzinvestor diese Zusage eingehalten hätte. Das Gericht hat dem Mieter zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht an Teilen der Mieter eingeräumt

(Amtsgericht Kiel, 116 C 20/13 vom 16.12.2013)

 

Neue Schlappe für Deutsche Annington

417,62 € hat die Deutsche Annington als Nachforderung aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen gegen ein Mitglied des Kieler Mietervereins geltend gemacht. Wie in vielen anderen Fällen auch hat sie dafür sogar ihr Inkassobüro bemüht und dann Klage erhoben. Alles vergebens. Das Gericht hat dem Unternehmen minutiös vorgerechnet, dass es in der Betriebskostenabrechnung 108,00 € an Vorauszahlungen zu wenig berücksichtigt hat. In der Heizkostenabrechnung des Folgejahres wurden sogar 183,00 € zu wenig  gutgeschrieben. Der Sachverhalt hat sich ein Jahr später mit weiteren 75,00 € für die Betriebskostenabrechnung und 126,00 € für die Heizkostenabrechnung wiederholt. Insgesamt hat das Unternehmen dem betroffenen Mitglied 492,00 € zu wenig gutgeschrieben, wie das Gericht feststellt. Am Ende errechnete sich daraus ein Betrag, der die Klageforderung sogar noch überstiegen hat

(Amtsgericht Kiel, 113 C 48/13 vom 10. Mai 2013)

 

 

Schlappe für die Deutsche Annington

Wegen 16,96 € Mieterhöhung monatlich ist die Deutsche Annington gerichtlich gegen einen Mieterhaushalt in Kiel vorgegangen. Das Unternehmen hat den Zustand des Badezimmers im Mietobjekt als gut bezeichnet. Es hat ferner hervorgehoben, dass eine geringe Wohnungsanzahl im Gebäude einen Zuschlag rechtfertige. Die Heizung und Stromverteilungsanlage seien modernisiert. Mit diesen Argumenten verlangte die Deutsche Annington eine Mieterhöhung auf 5,43 € je Quadratmeter – deutlich oberhalb des Mittelwertes im Rasterfeld G 2 des Kieler Mietspiegels, welches eine Wohnung mit guter Küche oder gutem Bad beschreibt. Tatsächlich erreichte die Wohnung des Mitgliedes nach Auffassung des Mietervereins bestenfalls den Mittelwert des Rasterfeldes G 1 mit 4,67 €. Und dieser Wert lag sogar noch unterhalb dessen, was der betroffene Mieterhaushalt mit 5,15 € tatsächlich schon bezahlte. Der Hinweis darauf hat die Deutsche Annington nicht davon abgehalten, Klage zu erheben.

Jetzt liegt das Urteil vor. Die Klage wurde abgewiesen. Zwar war auch das Gericht der Auffassung, dass das Rasterfeld G 2 einschlägig ist, es hat aber deutliche Defizite des Badezimmers mindernd berücksichtigt und die Tatsache einbezogen, dass Heizungs- und Elektroleitungen über Putz verlegt sind. Und schließlich mochte sich das Gericht auch nicht mit der Behauptung der Deutschen Annington anfreunden, dass eine geringe Wohnungsanzahl wohnwertsteigernd sei. Im Ortstermin konnte sich das Gericht davon überzeugen, dass tatsächlich 24 Wohnungen zum Block gehörten, nämlich 4 Eingänge mit 6 Wohnungen.

(Amtsgericht Kiel, 120 C 111/13 vom 16.08.2013)

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, „hohle Wandfliesen“ so zu befestigen, dass sie fest an der Wand haften und die Montage von handelsüblichen Badezimmerutensilien ermöglichen

Der Fall: Die Mieterin einer Wohnung in einer nicht allzu alten Wohnanlage hatte festgestellt, dass die Mehrzahl der Fliesen im Badezimmer an allen vier Wänden nur noch durch die Verfugung gehalten wurde. Deswegen sah sie sich gehindert, handelsübliche Badezimmerutensilien und Kleinmöbel an der Badezimmerwand zu befestigen. Die Vermieterin kam dem Instandsetzungsverlangen der Mieterin nicht nach, weswegen diese Klage auf Instandsetzung erhob. Das Amtsgericht Kiel hat dem Anspruch stattgegeben mit Hinweis darauf, dass in einer vergleichsweise neuen Wohnanlage nicht mit derartigen Mängeln gerechnet werden müsse. Die Klägerin müsse sich auch nicht darauf verweisen lassen, Badezimmermöbel anzuschaffen, die nicht an der Wand befestigt werden müssten. Die Vermieterin wurde demgemäß antragsgemäß verurteilt, die Fliesen fachgerecht zu befestigen, was absehbarerweise auf eine Neuverfliesung des Badezimmers hinausläuft.

(Amtsgericht Kiel, 113 C 344/12 vom 08.05.2013)

Kein Anspruch des Mieters im Mehrfamilienhaus darauf, dass die Hauseingangstür nachts von innen ohne Schlüssel geöffnet werden kann

Das Amtsgericht Kiel hatte die Frage zu entscheiden, ob einem Mieter der Rechtsanspruch darauf zusteht, dass die Hauseingangstür auch nachts unverschlossen bleibt, damit bei Gefahr - z. B. im Falle eines Brandes - sich die Bewohner schnellstmöglich in Sicherheit bringen und das Haus verlassen können. Wenigstens für Schleswig-Holstein hat das Amtsgericht Kiel diesen Anspruch verneint und es explizit zugelassen, dass die Hauseingangstür nächtens abgeschlossen ist. Zur Begründung hat das Gericht darauf hingewiesen, dass - im Gegensatz zu anderen Bauordnungen - die schleswig-holsteinische LBO eine solche Vorschrift hinsichtlich eines Fluchtweges gerade nicht vorsieht. Vor diesem Hintergrund sei es kein Mangel des Mietobjektes, dass die Hauseingangstür nachts verschlossen ist.

(Amtsgericht Kiel,  113 C 344/12 vom 08.05.2013)

Schlappe für Prelios/Pirelli: Amtsgericht Plön weist Klage ab, weil nach Abrechnung der Betriebskosten rückwirkend keine erhöhten Vorauszahlungen mehr verlangt werden können

Dem Streit lag eine Forderung nach Anhebung der Betriebskostenvorauszahlung zugrunde, die der Mieterverein zurückgewiesen hatte, weil die vorangegangene Abrechnung ohnehin ein Guthaben für die Mieter erbracht hatte. In der folgenden Abrechnung hat Prelios/Pirelli dann die erhöhten, aber nicht geschuldeten Vorauszahlungen als gezahlt gebucht und sah sich berechtigt, angeblich fehlende Vorauszahlungen gerichtlich geltend zu machen.

Dem hat das Gericht einen Riegel vorgeschoben. Es moniert, dass der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung nicht anhand der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen ermittelt wurde. Es weist ferner darauf hin, dass ab dem Moment, in dem eine Abrechnung vorgelegt wird, ein Anspruch auf Zahlung ausstehender Vorauszahlungen nicht mehr zulässig ist. Vielmehr sind die vermeintlich fehlenden Vorauszahlungen in der Nebenkostenabrechnung zu saldieren, so dass sich dann gegebenenfalls ein entsprechend höherer Nachforderungsbetrag ergibt.

(Amtsgericht Plön, 2 C 334/11 vom 30.08.2012)

 

Heizkosten eines Blockheizkraftwerkes sind um Stromkosten zu kürzen

Bei Beheizung durch ein Blockheizkraftwerk wird neben Wärme auch Strom produziert. Die auf die Stromproduktion entfallenden Kosten sind nicht nur abzuziehen, sie sind in der Abrechnung plausibel darzustellen. Der pauschale Ansatz von 70 % für die Wärmeerzeugung und 30 % für die Stromerzeugung ist unzulässig.

(Amtsgericht Plön, 2 C 1134/08 vom 08.12.2011)

Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsrückstandes ist unzulässig, wenn der Mieter zur Minderung berechtigt war. Eine Minderung von 36 Prozent der Bruttomiete ist bei schwerwiegenden Schimmelpilzschäden nicht übersetzt

Mindert ein Mieter wegen schwerwiegender Mängel des Mietobjektes die Miete, dann berechtigt dies den Vermieter nicht, deswegen fristlos zu kündigen. Starke Feuchtigkeits- und Schimmelpilzerscheinungen rechtfertigen, wenn Sie dem Vermieter angezeigt wurden und den Mieter daran kein Verschulden trifft, eine Mietminderung bis zu 36 Prozent der Bruttowarmmiete.

(Amtsgericht Kiel, 115 C 256/11 vom 07.12.2011)

Schadensersatzansprüche nach Wohnungsrückgabe: Vermieter muss beweisen, dass der Mieter Schäden verursacht hat

Der Vermieter muss den Zustand einer Wohnung beim Beginn des Mietverhältnisses zweifelsfrei unter Nachweis stellen, wenn der Mieter bestreitet, dass Mängel, die bei Ende des Mietverhältnisses vorhanden waren, von ihm verursacht worden wären. Eine Formularklausel, die das Mietobjekt als mangelfrei bezeichnet, ist unwirksam.

(Amtsgericht Kiel, 113 C 168/10 vom 20.05.2011)

Formell unwirksame Betriebskostenabrechnung bei fehlendem Vorwegabzug für Gewerbe, Trinkwasseruntersuchung ist Vermietersache

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass den Mietern auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Fehlen in einer Betriebskostenabrechnung die Vorwegabzüge für das Gewerbe, so ist diese formell unwirksam. Die Kosten für eine Trinkwasseruntersuchung sind nicht umlagefähig. Diese Untersuchung gehört gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zum Pflichtenkreis des Vermieters.

(Amtsgericht Kiel, 116 C 391/10 vom 19.05.2011)

Keine Minderung, wenn der Mieter von seinem Nachbarn drangsaliert wird

Wird ein Mieter von einem Mitmieter drangsaliert, so hat diese Einwirkung keinen unmittelbaren Bezug zur Mietsache. Unmittelbarkeit wäre nur dann gegeben, wenn sich die Einwirkung von außen unabhängig vom jeweiligen Mieter auf die Mietsache auswirkt, etwa bei Baulärm oder Gifteinwirkung. Hingegen fehlt es am unmittelbaren Bezug, wenn sich die Einflüsse ausschließlich auf den konkreten Mieter beziehen. Anschluss an AG Königstein i. TS. NZM 2001, 422.

(Amtsgericht Kiel, 108 C 587/09 vom 25.05.2010)

Bei einem Gebäude des Baujahres 1900 stellt es keinen Mangel dar, wenn der Trittschallschutz heutige Standards weit unterschreitet, aber den „üblichen“ Anforderungen der Bauzeit entsprach

Zeitgemäße Schallschutzstandards können in Altbauten, soweit vertraglich nichts Abweichendes vereinbart worden ist, nicht erwartet werden. Entspricht die Trittschalldämmung dem Standard der Bauzeit, so stellt es keinen Mangel dar, dass sie den heutigen Anforderungen nicht genügt. Ein Mängelbeseitigungsanspruch ist ausgeschlossen.

(Amtsgericht Kiel, 119 C 336/08 vom 14.12.2009)

Ist bei Feuchtigkeitsschäden ein baulicher Mangel nicht auszuschließen, so ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt; auf ein Mieterverschulden kommt es nicht an

Bei (Feuchtigkeits-)Mängeln obliegt es dem Vermieter, die Möglichkeit einer in seinem Einfluss und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache auszuräumen. Eine Beweislast des Mieters kommt solange nicht in Betracht wie der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Risiko- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache nicht gänzlich ausgeräumt hat. Die Ungewissheit über die Ursachen von Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung geht zu Lasten des Vermieters. Nur dann, wenn allein das Wohnverhalten des Mieters als Ursache der Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommt, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

(Amtsgericht Schleswig, 31 C 126/08 vom 23.02.2009)

Betriebskostenabrechnung: Zusatzversicherung gegen Glas- und Vandalismusschäden unwirtschaftlich, soweit sie nicht ausnahmsweise auf besondere Voraussetzungen zurückgehen

Im Streit um Betriebskostenabrechnungen spielt das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB zunehmend eine Rolle. Jetzt hat das Amtsgericht Kiel entschieden, dass diese Versicherungskosten jedenfalls dann nicht umlagefähig sind, wenn keine besonderen Umstände einen derartigen Vertragsabschluss rechtfertigen. Dazu muss ein Vermieter nicht nur darlegen, inwieweit derartige Kosten generell umlagefähig sind, sondern auch inwieweit die Versicherung durch eine konkrete Gefahrenlage bedingt ist. Das Gericht geht sogar noch weiter: Auch die Glasbruchversicherung ist nur dann umlagefähig, wenn es sich um ein Haus mit besonders vielen Fenstern oder Glasflächen oder um teure Wärmeschutzfenster handelt

(Amtsgericht Kiel, 115 C 91/08 vom 23.01.2009)