Deutscher Mieterbund
Kieler Mieterverein e.V.

Kiel, den 18.06.2002

Kündigung und Mieterschutz
Mieterrechte und -pflichten bei Vertragsbeendigung

(Kiel) Unbefristete Mietverträge können Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Vermieter brauchen dagegen immer einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe, zum Beispiel Eigenbedarf, wenn sie das Mietverhältnis beenden wollen.

Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig

, genau so wie willkürliche Kündigungen, Kündigungen um einen unliebsamen Mieter zu bestrafen, Kündigungen weil die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll oder Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung, das heißt so genannte Änderungskündigungen.

 

Letztlich kann der Vermieter nur kündigen, wenn der Mieter gegen die Regeln des Mietvertrages verstoßen hat, beispielsweise die Miete gar nicht oder immer wieder unpünktlich zahlt. Hält sich der Mieter dagegen an die Vorgaben des Mietvertrages, kann der Vermieter typischerweise nur kündigen mit der Begründung:

  • Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung: Das sind Fälle, in denen der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder Wohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile entstehen.

  • Eigenbedarf: Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht für den Vermieter nicht aus. Er muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe benennen können, dass er ausgerechnet in der Mieterwohnung einziehen will.

  • Weder Mieter noch Vermieter können den Mietvertrag aber "von heute auf morgen" kündigen. Es müssen so genannte Kündigungsfristen eingehalten werden, erst danach endet das Mietverhältnis. Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 gelten für Mieter und Vermieter unterschiedlich lange Kündigungsfristen.
  • Will der Mieter kündigen, muss er eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Die Wohndauer, das heißt die Zeitspanne, die er bisher in der Wohnung oder im Haus gewohnt hat, spielt keine Rolle mehr.
  • Kündigt der Vermieter, muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen beachten: Bis zu einer Wohndauer von 5 Jahren heißt das, 3 Monate Kündigungsfrist. Bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren sind es 6 Monate Kündigungsfrist, und nach 8 Jahres sind es 9 Monate Kündigungsfrist. Eine 12-monatige Kündigungsfrist gibt es für den Vermieter seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform nicht mehr.

Die gesetzliche Neuregelung ist zwingend. Vertragsklauseln im Mietvertrag, die zum Nachteil des Mieters von den neuen Kündigungsfristen abweichen, sind unwirksam. Die Kündigungsfristen gelten auch für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Nur wenn in den alten oder bestehenden Mietverträgen ausdrücklich andere Fristen vereinbart wurden, können diese vorgehen.

Achtung: Die Vertragsparteien müssen aber nicht nur wissen, wann und mit welcher Frist sie kündigen können, sie müssen auch wissen, wie die Kündigungsfrist berechnet wird. Nur wenn die Kündigung spätestens am 3. Werktag des Monat beim Vertragspartner ankommt, zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mit. Erhält der Vermieter die Mieterkündigung einen Tag zu spät, "verlängert" sich das Mietverhältnis praktisch um einen Monat: Ist die Kündigung bis zum 3. Juli beim Vermieter, endet die Kündigungsfrist am 30. September. Kommt die Kündigung erst am 4. Juli an, endet die Frist am 31. Oktober. Der Samstag zählt grundsätzlich ein Werktag, es sei denn, der Samstag wäre der 3. Werktag, dann zählt er nicht mit.

Alles Weitere zum Thema Kündigungsfristen, schon mit der neuesten Rechtsprechung, umfassenden Informationen zu den gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen, wie Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung, zum Recht der fristlosen Kündigung oder der Teilkündigung, zu Mieterschutzvorschriften, wie beispielsweise der Sozialklausel, zu Rechten und Pflichten bei befristeten Mietverträgen, natürlich zum Recht der Mieterkündigung mit allen Fragen zu Sonderkündigungsrechten und Nachmieterstellung, finden Mieter jetzt in der neu aufgelegten, 100-seitigen Mieterbund-Broschüre "Kündigung und Mieterschutz".

Die neue DMB-Broschüre kostet 5 Euro und ist ab sofort beim Kieler Mieterverein erhältlich. Sie kann auch bestellt werden beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, oder im Internet unter www.kieler-mieterverein.de (5 Euro zzgl. Versandkosten).

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel