100 Jahre Kieler Mieterverein

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Kiel, den 08.07.2014

Kurzfassung

100 Jahre Kieler Mieterverein

Vor 100 Jahren, am 09.07.1914, gründeten aufgebrachte Mieter den Kieler Mieterverein. Schiere Not hat sie dazu getrieben. Von 1890 mit 69.172 stieg die Einwohnerzahl bis 1914 auf 222.439. Natürlich konnte der Wohnungsbau nicht mithalten. Mieter waren in Not- und Kellerwohnungen, Baracken, Obdachlosenasylen und Erdlöchern untergebracht. Fast alle Wohnungen waren überbelegt.

Mieterschutz war ein Fremdwort. Es herrschte Willkür bei Mieterhöhungen und Kündigungen. So engagierte sich der junge Verein mit seinem Vorsitzenden Gustav Mallwitz vorrangig wohnungspolitisch, um für mehr Wohnungsbau, ein besseres Mietrecht und vor allem für Kündigungsschutz zu kämpfen. Der Kieler Mieterverein zog 1919 mit elf Stadtverordneten in das Kommunalparlament ein und konnte so die Wohnungspolitik in Kiel mitbestimmen. Die Mieterorganisation entwickelte sich schnell zu einer veritablen Volksbewegung. Zusammen mit dem Verband Norddeutscher Mietervereine und Mietervereinen aus dem ganzen Norden fand am 01.08.1926 auf der Waldwiese eine Großveranstaltung statt, die für 40.000 Menschen ausgelegt war. Der Kieler Mieterverein engagierte sich aus eigener Kraft im Wohnungsbau. Das letzte der von ihm gebauten Häuser ist erst in den achtziger Jahren einer Straßenbaumaßnahme zum Opfer gefallen.

Seit der Gründungszeit steht der Verein in ständiger Auseinandersetzung mit den Verbänden der privaten Hauseigentümer und der unternehmerischen Wohnungswirtschaft. Damals, wie heute ging es um Formularmietverträge, Miethöhen und Kündigungsschutz. In heutiger Zeit liegt ein Themenschwerpunkt der Mietervereinsarbeit auf der Beratung und Vertretung seiner Mitglieder gegenüber ihren Vermietern.

Der Kieler Mieterverein hat viel erreicht. 1992 wurde auf seine Initiative hin für Kiel ein Mietspiegel aufgestellt, der seitdem ein anerkanntes Instrument ist. Kiel ist eine der wenigen Städte, die auch einen Betriebskostenspiegel hat. Den Verkauf der Kieler Wohnungsbaugesellschaft konnte der Mieterverein leider nicht verhindern. Aktuell fordert er deshalb die Neugründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft. Als eine der größten Herausforderungen dieser Zeit sieht er die Aktivitäten von Finanzinvestoren, die fast den gesamten Wohnungsbestand der ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft aufgekauft haben. Deren Geschäftspolitik ist völlig einseitig an wirtschaftlichen Interessen ausgerichtet, schadet den Mietern, schadet den Quartieren, schadet der Stadt. Der Kieler Mieterverein hat noch viel zu tun.

 

Langfassung

100 Jahre Kieler Mieterverein

Vor hundert Jahren, am 09.07.1914, – drei Wochen vor Ausbruch des Ersten Weltkrieges – fanden sich im Kieler „Colosseum“ aufgebrachte Mieter zur Gründungsversammlung des Kieler Mietervereins ein. Sie wählten den „Bureau-Angestellten“ Gustav Mallwitz zum 1. Vorsitzenden. Schiere Not trieb sie dazu, sich zu organisieren. Kiel platzte aus allen Nähten. Im Jahre 1890 verzeichnete die Stadt 69.172 Einwohner. Zwölf Jahre später waren es bereits 132.900 und 1914 – zum Zeitpunkt der Gründung – bereits 222.439, nicht viel weniger als heute. Natürlich konnte der Wohnungsbau mit dieser rasanten Entwicklung nicht Schritt halten. Es bestand ein eklatanter Mangel an kleinen, erschwinglichen Mietwohnungen. Viele Mieter wohnten in Keller- und Notwohnungen. Überbelegung war die Regel. Immer mehr Familien wurden in Baracken und Obdachlosenasylen untergebracht, zum Beispiel am Hasseldieksdammer Weg und am Kronshagener Weg. Die Wohnbedingungen waren menschenunwürdig.

Gleich nach der Gründungsversammlung traten einige 100 Mieter dem Verein bei. Einen Mieterschutz wie heute gab es zu jener Zeit nicht. Deswegen konzentrierte sich der Verein frühzeitig auf wohnungspolitische Forderungen, die in erster Linie an die Stadt gerichtet waren. Dazu gehörten die Forderungen nach Bereitstellung von Bauland, Änderung des Bebauungsplanes, Errichtung von Einfamilienhäusern zur Miete. Um den Forderungen Nachdruck zu verleihen, kandidierten Vertreter des Kieler Mietervereins erfolgreich bei den „Stadtverordneten-Wahlen“. Nach damaligem Kommunalverfassungsrecht mussten von 48 Stadtverordneten 24 Hausbesitzer sein. Es war erklärtes Ziel des jungen Mietervereins, diese Regelung abzuschaffen. Nachdem dies geglückt war, trat der Kieler Mieterverein zu der auf den 02.03.1919 festgesetzten Stadtverordnetenwahl mit einer eigenen Liste an und zog mit elf Stadtverordneten in das Kommunalparlament ein.

Neben der wohnungspolitischen Arbeit gab es harte Auseinandersetzungen mit zwei damals schon länger bestehenden Hausbesitzervereinen. Denen wurde vorgeworfen, die Wohnungsnot (432 Bewerbungen um eine „Zweistubenwohnung“) schamlos auszunutzen. „Steigerungen der Miete und willkürliche Akte, wie Kündigungen aufgrund kleiner Verdrießlichkeiten“, sollten unterbunden werden. Diese Forderung hat der damalige Stadtkommandant, Admiral Bachmann, aufgegriffen und für den 01.03.1916 einen Mietpreis-Stopp verfügt. Die Miete, die am 1. März rechtsverbindlich war, durfte nicht überschritten werden. Der Kieler Mieterverein wurde aufgefordert, seine Mitglieder darauf hinzuweisen, dass auch die freiwillige Zahlung höherer Mieten strafbar war.

Aber natürlich wollten die Gründungsväter dauerhaft preiswertes Wohnen sicherstellen und sprachen sich vehement für genossenschaftlichen Wohnungsbau aus. In der Folgezeit führten sie zusammen mit dem Bund Deutscher Mietervereine (dem heutigen Deutschen Mieterbund) und dem inzwischen gegründeten Verband Norddeutscher Mietervereine (dem heutigen DMB Landesverband Schleswig-Holstein) heftige Auseinandersetzungen um Verbesserungen im Mietrecht, deren Übernahme in das Reichsmietengesetz erfolgen sollte.

Parallel dazu engagierte sich der Kieler Mieterverein auch selber im Wohnungsbau. Er richtete die so genannte „Bauspende“ ein, die für damals 50 Pfennige das Recht gab, an der Verlosung eines Mietvertrages in einer vom Kieler Mieterverein neugebauten Wohnung teilzunehmen. Das letzte dieser so gebauten Häuser am Mühlenweg fiel erst zu Beginn der achtziger Jahre einer Straßenbaumaßnahme zum Opfer. In dieser Zeit organisierte der Kieler Mieterverein Kinderfeste und beging jährlich sein Gründungsjubiläum. Zusammen mit dem Verband Norddeutscher Mietervereine und Mietervereinen aus dem ganzen Norden fand am 01.08.1926 auf der Waldwiese eine Großveranstaltung statt, die für 40.000 Menschen ausgelegt war. In den 20 Jahren nach seiner Gründung war der Kieler Mieterverein eine veritable Volksbewegung.

In der Zeit des Nationalsozialismus entgingen die Mietervereine zunächst der Gleichschaltung. Sie arrangierten sich mit dem System und wurden zunächst sogar gefördert. Im Jahre 1941 wurde aber das Erscheinen der Norddeutschen Mieterzeitung eingestellt und im Jahre 1944 wurden die Mietervereine verboten mit der Begründung, sie hätten keine Funktion mehr. Die Hausbesitzervereine allerdings durften weiterhin tätig sein.

In der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg war die Wohnraumversorgung zunächst verheerend. In Schleswig-Holstein fehlten 300.000 Wohnungen. Lager und Erdhöhlen mussten als Wohnraum herhalten. Kiel war damit beschäftigt, aufzuräumen. Erst im Oktober 1949 trat der Kieler Mieterverein wieder in Erscheinung. In der Folgezeit gab es harte Auseinandersetzungen um das erste Wohnungsbaugesetz, um Zuzugsregelungen, um die Wohnraumbewirtschaftung, um Mieterschutz und Miethöhe. Mit dem rasanten Wiederaufbau gab es auch schnell erste Forderungen, die Wohnungswirtschaft in die freie Marktwirtschaft zu überführen. Diese besonders von dem organisierten Haus- und Grundbesitz erhobene Forderung führte zu scharfen wohnungspolitischen Auseinandersetzungen. Immer noch fehlten bundesweit 3 Millionen Wohnungen.

In der Zeit ab 1960 verschärfte sich der Streit um die Einführung der Marktwirtschaft im Wohnungswesen. Das Stichwort hieß Lücke-Plan. Die „Wohnungszwangswirtschaft“ wurde länderweise durch jährlich ergehende Rechtsverordnungen für Stadt- und Landkreise aufgehoben, in denen der statistisch errechnete Wohnungsfehlbestand des vorangegangenen Jahres unter 3 % gesunken war. Kreise, in denen die Freigabe erfolgt war, wurden als „weiße Kreise“ bezeichnet. Der Kieler Mieterverein hat sich zusammen mit dem Deutschen Mieterbund und seinem Landesverband gegen die weißen Kreise zur Wehr gesetzt. Er hat auch die Einführung des Entlastungsinstrumentes „Wohngeld“ kritisiert, weil Vermieter damit mehr an Mieterträgen realisieren konnten, als es der Leistungsfähigkeit des Mieters entsprach. Dies, so der Kieler Mieterverein, führe zu einem zusätzlichen Preisauftrieb bei den Mieten.

Ab 1970 rückte die individuelle Rechtsberatung des Kieler Mietervereins stärker in den Vordergrund, ohne dass der Verein sein wohnungspolitisches Engagement deswegen vermindert hätte. So stellte der Kieler Mieterverein 1977 erste Überlegungen an, für Kiel einen Mietspiegel aufzustellen. Da die Stadt hierfür keinen Bedarf sah, forderte der Kieler Mieterverein seine Mitglieder auf, einen Fragebogen auszufüllen, um wenigstens eine Datengrundlage zu bekommen, an der sich der Verein bei Mieterhöhungen ausrichten konnte. Zur gleichen Zeit baute der Verein sein Dienstleistungsangebot durch Wohnungsbesichtigungen aus, um einen eigenen Eindruck der Verhältnisse vor Ort zu bekommen und seinen Mitgliedern mehr Sicherheit in der Auseinandersetzung mit ihren Vermietern zu gewährleisten. Er richtete eine Wohnungsbörse ein, um wohnungssuchende Mieter – unter Umgehung der Maklerschaft – schneller über frei werdende Wohnungen zu informieren.

In den 1980er Jahren baute sich ein erneuter Wohnungsmangel auf, der den Kieler Mieterverein erheblich beschäftigte. Deshalb setzte er sich für eine Zweckentfremdungsverordnung und die Ausweisung von „Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf“ ein. Erstere sollte für Mieter in den Ballungsräumen und in den Bädergemeinden Wohnraum frei halten,  letztere die Mieter in Mangellagen – auch in Kiel – vor überhöhten Mieten schützen. In dieser Zeit wurde heftig um das Mietrechtsänderungsgesetz gerungen, das die Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen neu einführte. Mitte des Jahrzehnts erlebte der Wohnungsmarkt der Nachkriegszeit seinen bis dahin schwersten Crash. Von der Zerschlagung der Neuen Heimat waren Schleswig-Holstein und Kiel stark betroffen. An allen seinen Standorten organisierte der Kieler Mieterverein Mieterversammlungen, um vor den Folgen des Verkaufs großer Wohnungsbestände zu warnen. Trotzdem konnte nicht verhindert werden, dass viele ehemalige Neue Heimat-Wohnungsbestände in die Hände von Spekulanten fielen, die die Bestände buchstäblich ausplünderten und sie dabei verkommen ließen. Ein namhafter Kieler Akteur spielte in diesem Zusammenhang eine große Rolle. Die Folgen dieses Zusammenbruchs können noch heute an vielen Standorten in Kiel besichtigt werden.

In den 1990er Jahren erlebte der Kieler Mieterverein erneut ein stürmisches Wachstum und im Jahre 1997 mit 22.155 Mieterinnen und Mietern seinen höchsten Mitgliederbestand. Ursächlich waren die Wiedervereinigung und das rasante Einwohnerwachstum. Von 1990 bis 1993 legte die Einwohnerzahl alleine in Kiel um 6.000 Neubürger zu. Quasi über Nacht waren Wohnungen wieder Mangelware. Zur gleichen Zeit verzeichnete der Kieler Mieterverein einen großen wohnungspolitischen Erfolg. Im Jahre 1992 übernahm die Stadt die Forderung des Kieler Mietervereins und legte erstmalig einen Mietspiegel auf, der am 3. August veröffentlicht und seit damals fortgeschrieben wurde. Schon im Folgemietspiegel 1994 spiegelte sich die Dynamik des Wohnungsmarktes wieder. Die am schlechtesten ausgestatteten Wohnungen der Größenklasse zwischen 45 m² und 60 m² verteuerten sich von 6,03 DM auf 6,92 DM. Trotzdem war der Mietspiegel ein voller Erfolg, weil er die bis dahin vorherrschende Rechtsprechung, die überwiegend auf Maklerangaben basierte, zu Fall brachte. Ende des Jahrzehnts zeichnete sich ein schwerer Einschnitt in den Kieler Wohnungsmarkt ab. Der damalige Oberbürgermeister Gansel brachte den Verkauf der Kieler Wohnungsbaugesellschaft auf den Weg. Erneut organisierte der Kieler Mieterverein Mieterversammlungen und warnte vor den negativen Folgen eines Verkaufs. Er brachte 7.000 Unterschriften gegen einen Verkauf der KWG in Stellung. Eine große Koalition aus SPD und CDU setzte sich jedoch am Ende durch. „Schlimmer hätte es nicht kommen können“ tituliert eine Pressemitteilung des Mietervereins vom 20.05.1999. „Wir verkaufen nur an einen seriösen Investor“ tönte der damalige Oberbürgermeister Norbert Gansel. Nach mehrfachen Weiterverkäufen gehört das Unternehmen heute der Deutschen Annington. Auch das Drama um den insolventen Finanzinvestor Avege mit ca. 600 Wohnungen auf dem Ostufer ist eine Spätfolge des KWG-Verkaufes.

Mit dem Verkauf der Kieler Wohnungsbaugesellschaft war ein Damm gebrochen. In kurzer Abfolge wurden alle großen Wohnungsunternehmen in Schleswig Holstein und Kiel an Finanzinvestoren verkauft. KWW, LEG Schleswig-Holstein und Big-Heimbau Aktiengesellschaft – insgesamt mehr als 40.000 Wohnungen –, die meisten davon in Kiel. Mit dieser Veränderung am Wohnungsmarkt hat sich das Arbeitsgebiet des Kieler Mietervereins seit dem Jahre 2000 spürbar verändert. Während es früher überwiegend Auseinandersetzungen mit privaten Vermietern gab und die großen Unternehmen der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft nur eine untergeordnete Rolle spielten, drängten sich Auseinandersetzungen mit Finanzinvestoren immer weiter in den Vordergrund. Diese Auseinandersetzungen eint dasselbe Schema: Fast immer geht es um vernachlässigte Bausubstanz und überhöhte Miet- und Betriebskostenforderungen. Auch die Qualität der Auseinandersetzungen hat sich dramatisch verändert. Die Korrespondenz mit Finanzinvestoren ist zäh. Antworten gibt es spät, unzulänglich oder gar nicht. Fast alle Finanzinvestoren terrorisieren ihre Mieter mit Mahnungen und Drohungen und durch Einschaltung von Inkassobüros. Erschwert wird die Auseinandersetzung dadurch, dass viele Finanzinvestoren ihren Sitz im Ausland haben und nur unter großen Schwierigkeiten gerichtlich in Anspruch genommen werden können. Das Verkaufskarussell dreht sich rasend schnell. Da im Verkaufsfalle häufig der Verwalter des Veräußerers mit übernommen wird, fällt es dem Kieler Mieterverein zunehmend schwer, den Überblick über die Transaktionen zu behalten. Andererseits suchen Finanzinvestoren selten die gerichtliche Auseinandersetzung, so dass sich viele Streitigkeiten auch in Nichts auflösen. Umso häufiger muss dann am Ende des Mietverhältnisses um die Kaution gestritten werden.

Aktuell muss sich der Kieler Mieterverein mit den Folgen des von ihm bekämpften SHWoFG auseinandersetzen. Landesweit ist der Sozialwohnungsbestand am 01.07.2014 von bislang knapp 65.000 auf unter 50.000 Wohnungen eingebrochen. Allein in Kiel sind rund 3.000 Bindungen verloren gegangen und haben eine Mieterhöhungswelle ausgelöst. Der Kieler Mieterverein unterstützt dabei die Forderung seines Landesverbandes, dass der Sozialwohnungsbestand sukzessive wieder auf landesweit 120.000 öffentlich geförderte Wohnungen ausgebaut werden muss. Kiel braucht nach seiner Einschätzung 15.000 Sozialwohnungen. Grund dafür ist die zunehmende Zahl einkommensschwacher Haushalte. Prekäre Anstellungsverhältnisse, sinkende Renten und die rasante Zunahme betagter Haushalte mit geringem Einkommen erfordern ein größeres Marktsegment preiswerter Wohnungen. Das Pestel-Institut beziffert diese Zahl landesweit sogar mit 152.000 Wohnungen. Es gibt also noch viel zu tun.

100 Jahre nach seiner Gründung und trotz vieler Erfolge, die er in dieser Zeit für die Mieter verbuchen konnte, sieht sich der Kieler Mieterverein neuen großen Herausforderungen gegenüber. Er ist genauso unentbehrlich wie in seiner Gründungszeit.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel